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楼市限购版图快速瓦解背后房地产去除行政干

来源: 2018年11月13日

楼市限购版图快速瓦解背后:房地产去除行政干预

眼下,尽管楼市长效机制还未建立,但限购生存的环境已彻底改变,再继续大范围限购,不仅无助于治本,治标的效力也趋于衰减。而有限放松个人房贷政策所释放的需求,不仅有利于库存去化,还能缓解房企资金链紧张,为实施棚户区改造战略打开了空间。

被视作楼市调控利器的住房限购政策,其退出速度之快超出了预期。因为,即便管理层年初确定了分类调控的政策基调,允许部分库存过大的城市适度调整楼市政策以消化过剩供应,防范局部破门风险,但限购红线被视作分类调控不可触碰的红线。所以,每当有城市试图以去库存为间接松绑限购政策,管理层总会及时叫停,最后不得不以地方政府辟谣或转入地下而不了了之。

未料,刚进入下半年,管理层对地方政府松绑限购政策的态度就有了改变甚至逆转。这一明显的变化是从6月底呼和浩特公开发文松绑限购但未被叫停而开始的。考虑到不久前佛山、沈阳和长沙等地松绑限购的举动均被叫停的事实,呼和浩特成功突围,显然得到了管理层的默许甚至认可。其后短短一个半月,限购版图迅速瓦解,46个执行限购政策的城市中有30多个退出了限购,而且突破限购的动作也越来越大。福建出台了以全面放松外地人购房为主要内容的刺激政策,始终坚守限购的一线城市也有了退出的苗头。

那么,限购政策退出的逻辑是什么?管理层的默认又出于什么考虑?

笔者以为,要站在房地产市场化改革攻坚克难的角度看待限购的退出。限购行政干预的烙印太深,不合十八届三中全会深化行政审批制度改革,推动政府职能向创造良好发展环境、提供优质公共服务转型的改革大方向。这一点在三中全会召开前夕,中共中央政治局首次专题会上就得到明确。习近平总书记当时提出了未来楼市发展要处理好的四个关系,核心就是厘清政府和市场的关系。

事实上,自1998年市场化改革以来,楼市之所以弊病丛生、问题重重,政府行政干预过多脱不了干系。据中央巡视组的反馈情况,在今年前三轮被巡视的21个省份中,有20个发现了房地产业腐败。而从上游的土地出让、项目招投标,到中游的项目开发、规划管制,到下游的销售和分配环节,政府干预、行政审批贯穿房地产全过程,是腐败高发的源头。

楼市市场化改革已过去了15年,尽管其在拉动经济、改善城市面貌和居住质量上成绩斐然,但在市场化的道路上有退步迹象。仔细梳理可见,在关键领域改革所遇到的各种阻力,基本都与房地产的行政干预和行政审批有关。对整个市场化改革而言、对未来经济和政治体制改革而言,已经到了若不推进房地产彻底的市场化,所有一切都将功亏一篑的地步。因此,取消限购,在房地产销售环节去除行政干预,只是整个市场化改革的一环。

从政策制定者的角度看,2011年全国范围内实施限购原本就是不得已的选择。在楼市调控长效机制,如房地产税制改革、财税体制改革、中央地方关系调整、经济增长模式转型和住房保障等不到位的情况下,为调整楼市供求关系、控制房价上涨,需要有限购这样的治标之策为体制机制改革赢得时间和空间。眼下,尽管长效机制还在建立的途中,但限购生存的环境已彻底变化,此时继续大范围坚持限购,不仅无助于楼市治本,治标的效力也趋于衰减。

目前,除人口长期净流入、住房需求旺盛、外来人口住房问题突出的一线和重点二线城市外,全国楼市供求关系已逆转。据易居房地产研究院的监测

楼市限购版图快速瓦解背后房地产去除行政干

,截至6月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米,同比增长22.9%,库存再创历史新高;35个城市的库存消化周期平均达18个月,部分核心城市库达20个月以上,而后续供应源源不断。截至上半年,全国城镇住房在建面积近60亿平方米,待售面积将近5.6亿平方米,而上半年新开工超过了6亿平方米,但商品房销售不到5亿平方米。所以,全国商品房总体上供过于求,房价进入了下降通道,取消限购乃大势所趋。

而房地产周期下行已成为下半年经济增速可能滑出下限的最大推力,各界对此已达成共识。上半年,以央行和政府加杠杆为特点的微刺激,尽管将经济勉强保持在了7.5%的下限水平上,但从央行《2014年二季度货币政策执行报告》看,上层对于微刺激的负面影响,如恶化政府债务、可能随之而来的通胀、政府投资的低效率和软约束、全社会融资成本难降、产能过剩、延缓结构性改革等等的担忧开始上升。

机构普遍预测,下半年出口形势不可能如二季度那样好,靠微刺激稳定投资的力度不可能继续加码,重点应该会有所倾斜,能同时兼顾稳增长、调结构、促发展和惠民生的棚户区改造将会成为抓手。尽管政府在棚户区改造上实行定向宽松的贷款投入,但在全国范围内还是要发挥四两拨千斤的作用,项目投入的大头仍要依赖开发商。但是,由于棚改周期长、不确定性大、投入成本高(包括拆迁补偿、公共配套和社会事业等)、恶化库存压力,开发商参与的积极性本来就不高。再加上地产到位资金同比增速从去年的26.5%降至上半年的3%,占到位资金40%的销售回款连续数月负增长是到位资金增速下滑的罪魁祸首。因此,棚户区改造若要按计划推进,就必须要解决开发商资金来源的问题。松绑如限购类型的行政干预,释放楼市被压制的需求,无疑是解决问题的捷径。而且,基于微刺激而增加货币投放不可能像上半年一样放量,而银行对于住房贷款的态度依旧比较谨慎,未来住房贷款形势应该还会比较紧张。

因此,在库存高压的情形下,再加上个人房贷政策放松空间有限,即便放松限购(除一线城市外),主要城市房价不会出现明显的反弹,而因放松管制所释放出来的受压制需求,不仅有利于库存去化,而且能缓解房企资金链紧张,为实施棚户区改造战略打开了空间。

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